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報告稱2019年中國8城市寫字樓市場需求強勁

　　戴德梁行近日發布《2018大中華區寫字樓需求核心趨勢》研究報告。報告涵蓋了中國8個城市寫字樓市場過去12個月的強勁需求，并稱2019年寫字樓空間吸納能力將保持強勁。

　　上述8個城市分別為北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢、香港和臺北。報告考量了上述城市的市場供需動態(以及新增供應的區位和品質)，未來市場將存在各種多樣化情況。

　　從業主的角度來看，在許多市場中，供應緊張和隨之而來的租金上漲很受業主們歡迎。即使在這些市場中，租戶仍然有很多租賃機會，特別是在最近有大量新增供應的新興市場。

　　國務院正式批復河北雄安新區總體規劃

　　1月2日，國務院發布關于河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）的批復。

　　批復中指出，原則同意《河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）》（以下簡稱《總體規劃》）。

　　同時，要緊扣雄安新區戰略定位。要按照高質量發展的要求，推動雄安新區與北京城市副中心形成北京新的兩翼，與以2022年北京冬奧會和冬殘奧會為契機推進張北地區建設形成河北兩翼，促進京津冀協同發展。

　　按照分階段建設目標，有序推進雄安新區開發建設，實現更高水平、更有效率、更加公平、更可持續發展，建設成為綠色生態宜居新城區、創新驅動發展引領區、協調發展示范區、開放發展先行區，努力打造貫徹落實新發展理念的創新發展示范區。

　　北京城市副中心控規獲批 打造北京重要"一翼"

　　1月3日，中國政府網公布《中共中央 國務院關于對北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年-2035年）的批復》。批復指出，同意《北京城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年-2035年）》（以下簡稱《城市副中心控規》），把城市副中心打造成北京的重要一翼。

　　看待寫字樓空置率需要長遠視角

　　最近，北京、上海等一線城市部分區域的寫字樓出現了空置率上升、租金下降的現象，特別是中小金融企業退租現象比較明顯。這既有經濟增速放緩帶來的周期性影響，同時也有區域分化的結構性原因，但總體來看，北京甲級寫字樓的出租率仍是比較高的。

　　經濟增速放緩的大環境影響不可回避，這在寫字樓市場也明顯反映出來：部分企業為節約支出選擇收縮面積，或從核心商圈搬到其他產業園區辦公；有的企業資金壓力較大，付租金的時間會往后推；個別企業資金出現問題導致大面積退租；部分業主感到年底新增客戶難、招租壓力因此增大……而寫字樓的空置率是隨著經濟運行而波動的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情況。

　　同時我們也要看到，盡管經濟增速放緩，仍有部分優質企業經營良好而擴充承租面積，或搬到更好的寫字樓辦公。實際上，北京大部分核心商圈的甲級寫字樓出租率仍比較高，基本都在95%左右，個別商圈甚至超過99%，這也帶來了個別區域租金上漲的預期。

　　北京個別區域寫字樓空置增加租金松動 業主慎對金融客戶

　　記者對北京中央商務區（CBD）、東二環、中關村等核心商圈的十余個寫字樓進行調查發現，受部分企業撤離和縮小承租面積影響，部分寫字樓空置面積有所增加，租金出現松動，特別是CBD區域對金融企業清理整頓后，個別前期炒作明顯的寫字樓租金回歸理性。不過，大部分甲級寫字樓的空置率仍處低位，部分寫字樓基本滿租，有個別寫字樓甚至打算春節后漲租金。

　　業內人士認為，受去杠桿政策和經濟增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現一些租戶退租現象，原因是極個別大面積租戶的經營調整，但這不具有普遍性和持續性，整體市場空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩。預計2019年隨著寫字樓供給的大量增加，整體租金或穩中有降，但2020~2021年市場新增供應較少，整體租金水平預計仍會繼續上行。

　　北京老舊廠房轉型升級：從"產業園區"向"文化園區"

　　伴隨疏解整治促提升行動，北京加快發展"高精尖"產業，在減量發展中實現高質量發展，朝陽區更是成為全國第一個部市合作的國家文化產業創新實驗區……

　　發展文化創意產業的一個重要途徑，就是舊廠房的改造利用。近年來，從自發到自覺，朝陽區聚焦重點區域，打造典型園區，轉型升級后的文創園近60家、改造建筑規模超過280萬平方米。

　　不僅朝陽區，北京市也在加快老舊廠房的升級轉型步伐：2017年12月31日，北京市印發《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》。

　　統計顯示，北京市騰退老舊廠房達242個，已經轉型利用的老舊廠房占地面積601萬平方米，正在轉型改造的占地138萬平方米。

　　深圳寫字樓退租趨顯 二房東在離場

　　戴德梁行發布的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告指出，市場需求回落，擴租及新租需求較為謹慎，部分包租及金融行業出現較大面積退租的情況。自2018年5月開始，"一批P2P企業爆雷、部分債券違約，深圳寫字樓物業空置增加"。

　　作為金融企業聚集的核心辦公區，因辦公及商業配套相對成熟，深圳福田中心區的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開始，該區域的空置率突然大幅提高，現在達到12%-13%，基本上區域內的每棟樓都有一些空置單位。

　　相應的，過往大包租公司旺盛的深圳甲級寫字樓市場，退租跡象開始冒頭。特別是2018年10月以后，資產運營商與包租二房東，由于承租面積較大，退租的影響也更大。

　　上海購物中心魅力凸顯拉動外來游客消費

　　截至2018年12月31日，29日、30日、31日3天上海共發生消費134.97億元人民幣，比去年同期增長10.6%。其中，外來游客消費363.5萬人次，發生消費為40.1億元，同比增幅均超過11%，消費占比接近三成。

　　在外來游客消費中，購物消費金額占比高達82%，消費次數占比高達71.2%，顯示出外來游客在上海主要以"買買買"為主。

　　據上海市商務委員會統計，2018年前11個月，上海社會消費品零售總額近1.15萬億元，同比增長7.9%，繼續保持全國消費中心城市地位。預計2018年全年，上海社會消費品零售總額增幅接近8%，消費對上海經濟增長的拉動作用持續增強。

　　除了購物中心魅力凸顯拉動外來游客消費，上海居民消費結構持續升級，是2018年全市社會消費品零售總額增長的一大因素。

　　廣州天河路商圈轉型升級實現"聚變"

　　以天河路為中軸線，這片總面積4.5平方公里的區域內，商業面積高達240萬平方米。13大商業綜合體和12家國際五星級酒店傲然矗立，4家地下商業綜合體、9家IT商品綜合體里人來人往。近400個國際品牌、超1萬家商鋪各具特色，吸引了日均150萬人次、節假日超過400萬人次的客流。

　　近年來，天河路商圈穩居"華南第一商圈" 寶座，去年商品銷售總額甚至突破1萬億元大關。這個萬億級商圈著力提升文旅魅力，不斷探索商業創新，在變革中尋找機遇，實現了轉型升級的時代"聚變"。

　　2018十大房產行業新聞盤點

　　剛剛過去的2018年似乎是房地產行業發生質變的一年，在多城多輪累計450次調控下，"房住不炒"深入人心，房地產行業逐步趨穩，我們終將迎來穩定發展的市場、完善的住房保障體系。

　　1、二三線城市上演"搶人大戰"致房價上漲

　　2、多個一二線城市開啟"搖號買房"模式

　　3、海南實施全域限購抑制投機

　　4、棚改貨幣化安置政策全面收緊

　　5、七部委開展治理房地產市場亂象專項行動

　　6、萬科高喊"活下去" 房企謀求多元化發展

　　7、多家內地房企赴港上市 拓寬融資渠道

　　8、土地流拍頻現 房企預期趨謹慎

　　9、長租公寓頻"爆雷"敲響警鐘

　　10、開發商規模增速不減 "千億軍團"擴容加速