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第一、運營即不動產經營

到目前為止沒有一個標準對寫字樓運營進行定義，運營的廣泛定義，運營是對企業經營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。寫字樓的運營即經營，是對商業不動產經營中的特殊稱呼，有運行經營的意思，即寫字樓的價值是在物業運行過程中體現的。對于寫字樓而言，運營就是要通過運營者的工作實現寫字樓投資者利益的最大化。運營者的主體是寫字樓產權人或產權人委托的專業的統一的寫字樓運營商或經營商。

寫字樓運營的主要工作內容包括以下八個方面：

1.核心目的是提高租金收入

2.區域功能及業態調整。

3.選擇優化的租戶結構。

4.服務品質不斷提升。

5.設備設施提升改造

6.固定資產及產權和權益管理。

7.維修改造資金籌措及管理。

8.樹立品牌形象。

資產所有者、運營者即經營者、管理者即服務者三權可以分離，實現目標一致(寫字樓價值最大化)、責任明確、和諧共生的利益共同體。這是咱們的目標，目前實現起來非常難。寫字樓統一運營是實現寫字樓價值最大化的必由之路。

寫字樓運營是一個新課題;寫字樓運營者隊伍的建立是一個現實的問題，寫字樓運營的專業化是最核心的問題關鍵。寫字樓管理的服務體系也沒有建立，是一個新課題。寫字樓運營的權利責任義務需要研究明確和規范;寫字樓所有者與運營者關系需要重視、培養和建立。將來運營的團隊，散售的寫字樓將來一定要有統一的運營者，與運營者的關系怎么建立也是一個課題。寫字樓開發商、寫字樓所有者、寫字樓物業服務者之間亟需需要建立一個專業的紐帶、橋梁或運行中樞即寫字樓運營商。

服務的廣泛定義：是指為他人做事，并使他人從中受益的一種有償或武昌的活動。不以實物形式而以提供勞動的形式滿足他人某種特殊需要。準確的說物業管理公司就是物業服務公司。對于寫字樓而言，服務主要是受寫字樓所有者或運營者委托，為寫字樓使用者和所有者的工作和利益提供保障的有償活動。物業管理者主要工作內容：一是對使用者服務品質的保證及提升;二是對所有者設備設施有效運行的保證及提升。

物業運營或經營者與管理或服務者需要具備兩種不同的能力，經營能力就是選擇正確的事做，管理能力就是要把事做正確。從這個意義上說經營是第一位的，管理是第二位。

經營要提供寫字樓的發展方向的問題，物業公司要把定完的事兒做好。很大程度上，物業公司要提升能力是應該提升經營能力。

運營是主動的，服務是受托或被動的;運營者的工作更具挑戰性和創造性;管理者的工作更具規范性和重復性;運營者必須具備源源不斷自生激情和冒險精神;管理者必須具備持之以恒的堅守能力和自得其樂不厭其煩的定力。