尋找商業(yè)辦公室出租的最佳方式是什么？

1.評(píng)估您的辦公需求

在為您的企業(yè)選擇辦公室時(shí)，第一步是確定您的企業(yè)和員工的需求。?確定您需要多少空間，估算總體預(yù)算，并確定所需的辦公室類別。?此外，在搜索和巡視潛在的辦公空間之前，確定您的停車要求，辦公室布局和潛在的公司增長。

您可以通過以下方式評(píng)估您的辦公室需求：

確定你需要多大面積

您的辦公室面積需求取決于您擁有的員工數(shù)量，員工需要什么樣的工作空間，是否需要會(huì)議室以及其他因素。?通常，假設(shè)每個(gè)員工需要75到150平方，管理級(jí)員工需要150到400平方，這占每位員工的專用工作和辦公空間。

除了您需要的工作空間量外，還要評(píng)估您是否需要會(huì)議室，等候區(qū)或其他面向客戶的空間。最后，增加辦公室服務(wù)的空間，如復(fù)印室，休息室，廚房或文件和郵件室。

一般來說，估計(jì)每位員工的平方，乘以現(xiàn)有員工的總數(shù)，并將公共區(qū)域的比例增加30％等。然后，考慮到未來的增長，增加10％到20％或另一個(gè)數(shù)字與您的商業(yè)模式更加一致。

評(píng)估員工和客戶需求

除了了解員工執(zhí)行工作所需的空間之外，還要考慮您的員工和客戶在辦公室中需要的其他內(nèi)容。?根據(jù)您所擁有的業(yè)務(wù)類型，您可以享受特定的室內(nèi)布局，員工和有特殊需求的客戶的訪問權(quán)限以及停車位。

評(píng)估員工和客戶需求時(shí)需要考慮的事項(xiàng)包括：

·?????????室內(nèi)布局?-辦公樓的理想布局取決于員工所需的工作室類型，會(huì)議室和客戶服務(wù)區(qū)域，以及是否需要廚房，收發(fā)室等。

·?????????停車可用性?-您的停車需求將根據(jù)您的企業(yè)員工數(shù)量以及定期訪問您辦公室的客戶數(shù)量而有所不同。

例如，一家科技公司可能需要一個(gè)開放的，更具協(xié)作性的工作環(huán)境，而醫(yī)生辦公室則更喜歡與個(gè)人私人房間分開的工作空間。

確定您的位置需求

您的新辦公室也應(yīng)位于方便員工，客戶和供應(yīng)商的地方。?考慮主要道路和公共交通對(duì)每個(gè)潛在辦公室的便利性。?在簽訂租約之前，請(qǐng)確保新辦公室與您的目標(biāo)客戶以及您在日常運(yùn)營中合作或依賴的任何業(yè)務(wù)關(guān)系密切。

·?????????靠近目標(biāo)客戶?-如果您的客戶經(jīng)常訪問您的辦公室，您的辦公室應(yīng)該靠近您的核心客戶。

·?????????可訪問性?-您的辦公室靠近主要高速公路和公共交通將決定其對(duì)員工和客戶的可訪問性。

例如，律師事務(wù)所可能希望辦公室空間在法院的步行距離內(nèi)，而餐館可以從靠近食品供應(yīng)商和首選顧客中受益。

選擇一類辦公樓

辦公室的班級(jí)通常描述其結(jié)構(gòu)和設(shè)施的質(zhì)量，并根據(jù)其他建筑類別確定。?辦公樓有三大類--A級(jí)，B級(jí)和C級(jí)?-?每個(gè)都有不同的年齡，設(shè)施和租戶質(zhì)量。?根據(jù)您的特定業(yè)務(wù)運(yùn)營以及員工和客戶需求評(píng)估您的需求后，確定哪種類型的空間適合您的業(yè)務(wù)。

三類辦公樓是：

·?????????A級(jí)?-?A級(jí)寫字樓是市場上最高質(zhì)量的空間。?這些空間通常是最新的建筑物，管理良好，并且備受矚目的租戶。?它們通常最適合需要辦公室來打動(dòng)客戶的法律，營銷，設(shè)計(jì)和金融公司。

·?????????B級(jí)?-一些B級(jí)建筑是較舊的A級(jí)建筑，但仍有可能恢復(fù)到A級(jí)質(zhì)量空間。?其他B級(jí)結(jié)構(gòu)，即所謂的B級(jí)建筑物，是故意建造的，以比類空間更便宜的價(jià)格提供功能性辦公空間。?如果你想要一個(gè)漂亮的空間但不需要最好的空間，請(qǐng)選擇這種類型的建筑。

·?????????C級(jí)?- C級(jí)辦公樓通常是最不可取的，因?yàn)樗鼈冚^舊，位于不太受歡迎的社區(qū)，需要大量翻新或維護(hù)。?這些建筑通常是10至15年歷史的A級(jí)建筑或5年歷史的B級(jí)建筑，如果您只需要一個(gè)便宜的空間來經(jīng)營您的企業(yè)，這些建筑是完美的。

地址時(shí)間限制

選擇辦公室時(shí)，請(qǐng)考慮進(jìn)入新空間的速度。?無論您是創(chuàng)業(yè)公司還是已建立的公司，即使在搬遷過程中，保持業(yè)務(wù)服務(wù)的連續(xù)性也很重要。?如果您需要在特定時(shí)間段內(nèi)搬入辦公室，請(qǐng)確定可在您的時(shí)間限制內(nèi)租用的空間。

您的首選租約期也會(huì)影響您的選擇。?商業(yè)租賃通常為3至10年，但有些建筑物可能只有最短的租賃期。?短租約更靈活，因?yàn)樗s短了你有義務(wù)留在同一空間的時(shí)間。?相比之下，您可以通過長期租賃以更低的價(jià)格鎖定更長的價(jià)格，但是在一個(gè)空間內(nèi)投入數(shù)年會(huì)限制增長或造成經(jīng)濟(jì)困難。

2.估算你的預(yù)算

根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄饨穑鷮?duì)空間和服務(wù)的需求以及財(cái)務(wù)限制來估算您辦公室的預(yù)算。?通過將每平方英尺的當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格乘以您的業(yè)務(wù)所需空間（在第一步中找到）來確定您的理想預(yù)算。?然后，添加維護(hù)和公用事業(yè)成本并查看您的財(cái)務(wù)記錄以估算實(shí)際預(yù)算。

估算租金預(yù)算的步驟包括：

確定每平方的平均價(jià)格

通過確定您所在地區(qū)每平方的平均成本來計(jì)算您所需辦公室的每月費(fèi)用，同時(shí)考慮您想要的建筑等級(jí)及其位置，并根據(jù)您的評(píng)估結(jié)果將其乘以理想的空間量企業(yè)的需求。

添加公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用

公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用是您維護(hù)辦公樓公共區(qū)域（如大廳，電梯和走廊）所需的費(fèi)用。?費(fèi)用通常根據(jù)平方計(jì)算，占總租賃金額的15％至35％，具體取決于建筑物的年齡和保險(xiǎn)費(fèi)率等因素。?研究您市場中的典型費(fèi)用，并將該數(shù)字納入您的總預(yù)算。

包括實(shí)用程序

平均而言，辦公樓的電費(fèi)為每平方/每月/元。?與一些住宅租賃不同，包括每月費(fèi)用的公用設(shè)施，商業(yè)辦公樓租賃通常不包括公用事業(yè)的費(fèi)用。?在確定需要多少空間后，使用平均公用事業(yè)成本來計(jì)算符合您需求的估算公用事業(yè)預(yù)算。

3.確定滿足您標(biāo)準(zhǔn)的辦公室出租空間

一旦確定了您的需求并估算了預(yù)算，就聘請(qǐng)租戶經(jīng)紀(jì)人來確定理想?yún)?shù)范圍內(nèi)的房產(chǎn)。?經(jīng)紀(jì)人將提供當(dāng)?shù)刂R(shí)，在租賃談判期間提供協(xié)助，并節(jié)省您的時(shí)間。?

與租戶經(jīng)紀(jì)人合作

有兩種類型的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：為房東工作的上市代理商和代表租戶利益的租戶經(jīng)紀(jì)人。上市代理人總是有責(zé)任以房東的最佳利益行事，但租戶經(jīng)紀(jì)人并不總是對(duì)房客負(fù)有同樣的責(zé)任。?上市代理商的傭金為總租約的3％至6％（由房東支付），租戶經(jīng)紀(jì)人通常可獲得該傭金的百分比。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是必需的，但具有寶貴的專業(yè)知識(shí)，知識(shí)和關(guān)系，這將使平均企業(yè)所有者多年來收集。?第一租房網(wǎng)等網(wǎng)站提供了有用的資源，但無法取代房地產(chǎn)專業(yè)人士的專業(yè)知識(shí)。?除了提供內(nèi)幕知識(shí)外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還可以節(jié)省您的時(shí)間，幫助您完成租賃談判流程等。

商業(yè)經(jīng)紀(jì)人可以幫助您完成以下特定事項(xiàng)：

·?????????本地知識(shí)?-當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人將對(duì)您所在地區(qū)有深入了解，甚至可能有過與潛在房東合作的經(jīng)驗(yàn)。

·?????????口袋清單?-許多本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都知道尚未列出或可能在將來可用的房產(chǎn)。?這些所謂的“口袋列表”是在正式推出之前發(fā)現(xiàn)需求物業(yè)的絕佳方式。

·?????????談判?-與任何合同談判一樣，最好有專業(yè)人員陪伴。?擁有租賃代理將幫助您了解租約條款，避免常見的陷阱，例如限制您轉(zhuǎn)租空間的權(quán)利。

·?????????節(jié)省時(shí)間?-識(shí)別，研究和巡視辦公室是一個(gè)非常耗時(shí)的過程。?經(jīng)紀(jì)人可以減少您在尋找辦公室所花費(fèi)的時(shí)間，并允許您將其用于建立您的業(yè)務(wù)。

請(qǐng)記住，因?yàn)樽鈶艚?jīng)紀(jì)人沒有法律義務(wù)為您的最佳利益行事，所以請(qǐng)確保在雇用經(jīng)紀(jì)人時(shí)提出問題，以解決他們的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)踐規(guī)模，薪酬結(jié)構(gòu)和市場知識(shí)。

自己做腿部訓(xùn)練

在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作之前，使用在線資源是熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的好方法。?像有些網(wǎng)站也可以幫助您將商業(yè)經(jīng)紀(jì)人指向正確的方向，這樣您就不會(huì)浪費(fèi)時(shí)間查看不符合您需求的建筑物。

我們建議您使用當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人為您的企業(yè)尋找辦公空間。?但是，您可以選擇單獨(dú)行動(dòng)。?請(qǐng)記住，在沒有房地產(chǎn)專業(yè)人員的指導(dǎo)和當(dāng)?shù)刂R(shí)的情況下，您必須處理租賃過程的幾個(gè)階段。

沒有經(jīng)紀(jì)人，您必須自己處理租賃過程的每一步：

·?????????確定可用的辦公空間

·?????????安排和參加步行和檢查

·?????????談判租約

4.研究和旅游辦公室出租

將您的選擇范圍縮小到符合您標(biāo)準(zhǔn)的最有前途的辦公室，收集背景信息，并聯(lián)系上市代理以安排旅行。?在每次旅行之前研究安全功能，建造機(jī)械設(shè)備的時(shí)代和公用事業(yè)，以熟悉酒店。?當(dāng)您參觀時(shí)，請(qǐng)觀察周邊社區(qū)，停車位以及其他對(duì)員工和客戶重要的功能。

如果您正在與商業(yè)經(jīng)紀(jì)人合作，他或她將提供每個(gè)房產(chǎn)的背景信息，并與上市代理商合作安排演練。?然后，您的經(jīng)紀(jì)人將與您一起參加每個(gè)演練，并確保解決您的所有問題和疑慮。如果您選擇在沒有經(jīng)紀(jì)人幫助的情況下租賃辦公室，您需要聯(lián)系上市代理商以安排訪問并自行參加漫游。

評(píng)估潛在辦公空間時(shí)需要考慮的事項(xiàng)包括：

周邊地區(qū)

辦公室周圍的區(qū)域?qū)τ趨⒓訒?huì)議的員工和客戶非常重要。?當(dāng)您游覽辦公樓時(shí)，請(qǐng)確保鄰居適合您的業(yè)務(wù)，就像辦公室一樣。?此外，如果您對(duì)某個(gè)區(qū)域的步行感興趣，可以參觀建筑物和周邊區(qū)域，以評(píng)估是否有行人路，人行道或其他有助于行人找到您業(yè)務(wù)的條件。

四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)

辦公樓可訪問性再次成為您的員工和客戶的重要考慮因素。?如果您通常將工作限制在一個(gè)或兩個(gè)特定社區(qū)，請(qǐng)確保辦公室方便他們。?

安全功能

安全功能的重要性取決于您的業(yè)務(wù)和辦公地點(diǎn)。?如果您愿意在不太理想的地區(qū)開展業(yè)務(wù)以節(jié)省資金或更接近潛在客戶，請(qǐng)確保建筑物有足夠的戶外照明，大門，監(jiān)控?cái)z像頭或其他適當(dāng)?shù)陌踩δ堋?如果您的員工晚上工作或者您的企業(yè)在現(xiàn)場保留大量現(xiàn)金或有價(jià)值的庫存，則安全性尤為重要。

建筑機(jī)械時(shí)代

建筑物的機(jī)械設(shè)備包括管道，電梯，自動(dòng)扶梯，供暖和空調(diào)系統(tǒng)。?您可能不負(fù)責(zé)根據(jù)租約條款修理或維護(hù)機(jī)械設(shè)備，但您不希望租用辦公樓，而空調(diào)或管道始終位于fritz上。?在機(jī)械設(shè)備上次更新時(shí)詢問租賃代理商，以確保您不會(huì)遇到建筑物的問題。

辦公設(shè)施

辦公樓的設(shè)施是額外的內(nèi)部服務(wù)，可供該辦公室的租戶使用。?一些較大的辦公樓有咖啡館，干洗服務(wù)，健身房和日托服務(wù)。?如果這些服務(wù)對(duì)您很重要，請(qǐng)讓租賃代理向您展示您在參觀建筑物時(shí)可用的物品，并了解是否有與各種設(shè)施相關(guān)的額外費(fèi)用。

其他租戶

密切關(guān)注您訪問的每個(gè)建筑物中的租戶類型。?如果租戶帶來的客戶與您的專業(yè)品牌不一致，請(qǐng)考慮更適合您的實(shí)踐的建筑。?考慮建筑物的主要租戶是誰也很重要。?如果主力租戶破產(chǎn)，空間可能會(huì)變得不如預(yù)期的吸引力。

停車位

如果辦公樓沒有專用停車場，請(qǐng)查看租用辦公室時(shí)有多少停車位。?根據(jù)貴公司的員工人數(shù)以及客戶訪問辦公室的頻率，一些建筑物可能無法提供成功所需的停車位。

5.組織您的企業(yè)財(cái)務(wù)

您的小企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力會(huì)影響您可以租賃的辦公空間。?兩到三年的損益表，最新的信用報(bào)告和參考資料向潛在的房東證明您是可靠的租金來源。?在您協(xié)商租約之前準(zhǔn)備財(cái)務(wù)記錄，這樣您就可以在找到符合您需求的辦公室時(shí)繼續(xù)前進(jìn)。

在租賃辦公室之前組織業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)的步驟包括：

編制財(cái)務(wù)文件

在開始尋找理想的辦公室之前，請(qǐng)整理您的企業(yè)財(cái)務(wù)文件，包括資產(chǎn)負(fù)債表，納稅申報(bào)表，損益表和銀行記錄。?我們建議您獲取兩到三年的文檔，但如果您有創(chuàng)業(yè)公司，這可能是不可能的。?無論您的業(yè)務(wù)年齡如何，都要組織財(cái)務(wù)記錄，以證明您當(dāng)前和長期履行租賃財(cái)務(wù)義務(wù)的能力。

評(píng)估您的信用評(píng)分

在考慮租賃辦公室的要約時(shí)，您的個(gè)人和潛在的商業(yè)信用是潛在房東首先考慮的事項(xiàng)。?最好全面了解您的信譽(yù)，但這可能需要進(jìn)行艱苦的調(diào)查，這會(huì)對(duì)您的分?jǐn)?shù)產(chǎn)生負(fù)面影響。?查看我們的軟硬信用查詢指南，了解它們?nèi)绾斡绊懩男庞迷u(píng)分。

如果您不想對(duì)您的信用評(píng)分進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，請(qǐng)使用Nav等服務(wù)來研究您的分?jǐn)?shù)，并在提出要約時(shí)將其提供給潛在的房東。?他們提供免費(fèi)的個(gè)人信用評(píng)分以及商業(yè)信用報(bào)告摘要。

聯(lián)系參考文獻(xiàn)

建筑物業(yè)主通常需要潛在租戶以前的房東的參考。?參考信件讓房東更多地了解您的企業(yè)的租賃歷史，并告知決定是否讓您從他們那里租用辦公空間。?在租賃過程的早期獲取您以前的房東的推薦信，這樣您就可以在找到新建筑時(shí)做好準(zhǔn)備。

簽署個(gè)人保證

個(gè)人擔(dān)保是指您的企業(yè)所有者將遵守租賃條款的聲明，即使您在租賃期間離開也是如此。一些房東將需要個(gè)人擔(dān)保作為租賃過程的一部分。?準(zhǔn)備通過評(píng)估您的個(gè)人財(cái)務(wù)來簽署個(gè)人擔(dān)保，以向房東證明，如果您的企業(yè)無法履行，您個(gè)人有能力支付租金。

6.選擇辦公室并協(xié)商您的租約

一旦確定滿足您的需求和預(yù)算的辦公室，就協(xié)商租約。?如果您聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，他將協(xié)商條款并確保您獲得最佳交易。?但是，如果您選擇不使用經(jīng)紀(jì)人來減少傭金，請(qǐng)?jiān)诤炇鹱饧s之前注意有關(guān)租金升級(jí)和轉(zhuǎn)租的條款。

商業(yè)辦公空間有三種租賃方式：

·?????????全方位服務(wù)租賃?-根據(jù)全方位服務(wù)租賃，房東負(fù)責(zé)支付與房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，包括財(cái)產(chǎn)稅和保險(xiǎn)，維修和保養(yǎng)，以及公用事業(yè)和清潔服務(wù)。?這是最常見的商業(yè)租賃和租戶的最佳租賃類型。

·?????????凈租賃?-凈租賃是一種租賃協(xié)議，其中房東收取較低的年租金與全面服務(wù)租賃相比，但可包括每月“通常成本”，如財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和公共區(qū)域維護(hù)（CAM）費(fèi)用。

·?????????修改后的總租賃?-根據(jù)修改后的總租賃，租戶將其部分財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和CAM費(fèi)用與其租金一并支付。?這意味著修改后的總租賃租金是固定的，沒有隱藏成本或意外收費(fèi)。

談判租約時(shí)要考慮的事項(xiàng)

大多數(shù)商業(yè)租賃包含有關(guān)基本租金，租賃期限，租金升級(jí)和租戶改進(jìn)的條款。?確保您了解每年必須支付的最高租金金額，您有權(quán)使用該空間的時(shí)間以及您的房東將根據(jù)租約負(fù)責(zé)的內(nèi)容。?在簽訂租約之前，請(qǐng)熟悉這些重要注意事項(xiàng)。

談判租賃時(shí)要考慮的因素包括：

基地租金

基本租金是您每月必須支付的可用空間租金金額，將以每平方英尺每年的費(fèi)用表示。?該值可能包括可用空間，即辦公室實(shí)際用于操作的空間，以及可租用的平方英尺，其中包括您的企業(yè)在建筑物內(nèi)共享空間的份額。?在談判您的辦公室租約時(shí)，在同意基礎(chǔ)租金之前考慮可租用的平方英尺。

租賃期限

商業(yè)租賃通常為3至10年。?確保您的租約不要求您停留的時(shí)間超過您的意愿。?相反，如果您更喜歡較長的租期，請(qǐng)確保您的空間是必要的，以滿足您的需求。

租戶改善積分

如果辦公室需要裝修才能成功運(yùn)營您的業(yè)務(wù)，請(qǐng)確保租約包含租戶改善信用額度以支付相關(guān)費(fèi)用。?這些信貸使租戶有能力以房東為代價(jià)進(jìn)行必要的租賃權(quán)改善。

租金和租金升級(jí)

除了列出月租和年租之外，您的辦公室租約還將描述任何未來的租金升級(jí)。?通過在租約中包含這樣的條款，房東可以在租賃期間合法地增加租金。?每年3％的租金上漲相當(dāng)普遍，因此請(qǐng)確保您的租約不包含異常高的百分比。

談判租約時(shí)要避免的事情

除了確保租賃滿足您的業(yè)務(wù)需求外，還有一些樣板租賃條款，當(dāng)您為小型企業(yè)租用辦公空間時(shí)，應(yīng)避免這些條款。?租賃條款可以讓房東有權(quán)在任何時(shí)候無故終止您的租約，能夠承擔(dān)建筑物維護(hù)費(fèi)用等等。?在談判您的辦公室租約時(shí)，請(qǐng)注意這些紅旗。

在談判您的辦公空間租約時(shí)要注意的紅旗包括：

使用條款

使用條款描述了可在特定商業(yè)空間內(nèi)運(yùn)營的業(yè)務(wù)類型。?例如，租約可能將空間或建筑物的使用限制在零售或辦公室。?在簽訂租約之前，請(qǐng)確保建筑物的使用不受限制，以限制您的業(yè)務(wù)運(yùn)營能力。?use子句還可能會(huì)影響您將租約分配給其他業(yè)務(wù)的能力，因此請(qǐng)盡可能廣泛地協(xié)商使用條款。

沒有原因的終止

有時(shí)房東保留終止租約的權(quán)利，無需保證其運(yùn)營的靈活性。?如果您的房東選擇行使權(quán)利并迫使您在租約完成之前離開，這對(duì)您的業(yè)務(wù)非常不利。

轉(zhuǎn)移限制

與住宅租賃一樣，租賃必須指定租戶在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)租或以其他方式轉(zhuǎn)讓辦公室。?如果您認(rèn)為您可能在租約結(jié)束前離開該空間，或者您可能在租賃到位時(shí)出售您的業(yè)務(wù)，請(qǐng)確保租約允許轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租。

增加財(cái)產(chǎn)稅

在商業(yè)租賃中，房東通常支付房產(chǎn)稅。?但是，如果您租賃辦公室，您可能有責(zé)任在首次簽署租約時(shí)支付任何增加的財(cái)產(chǎn)稅。?如果您對(duì)這種可能的增加感到不滿意，請(qǐng)查看您的租約，說明您將負(fù)責(zé)在租賃期內(nèi)支付任何增加的房產(chǎn)稅。

原樣條款

原樣條款是租賃的一部分，試圖減輕房東修理或改善租賃空間的責(zé)任。?本節(jié)包括說明承租人將按照現(xiàn)狀接受和占用建筑物的語言?-?因?yàn)樵摻ㄖ镌谧赓U之日存在，并且房東沒有義務(wù)改善或修理房屋。?雖然這種語言使您有權(quán)在簽署租約之前檢查房產(chǎn)，但如果可能，您應(yīng)該拒絕這種語言。

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